1 okt 2020

Juridisk vurdering fra Obos

Vurdering av styrets fullmakter/beslutningsmyndighet og fordeling av felleskostnader i forbindelse med vedlikeholdsarbeider på garasjeanlegg

Vurdering av styrets fullmakter/beslutningsmyndighet og fordeling av felleskostnader i forbindelse med vedlikeholdsarbeider på garasjeanlegg

 

Med bakgrunn i spørsmål vi har mottatt fra beboere, ba vi om en juridisk vurdering følgende :

  • Styret har fullmakt til å kreve kapitalinnhenting for å finansiere

vedlikeholdsarbeid. Både i henhold til Lov om eierseksjoner §58 1.avsnitt,

samt våre vedtekter punkt 8-4. Vi oppfatter denne § slik at når vanlig

flertallsbeslutning kan treffes av årsmøtet, har også styret denne

beslutningsmyndigheten. Da årsmøtet er sameiets øverste myndighet kan

årsmøtet overprøve styrets beslutning.

  • Det er korrekt å fordele kostnadene etter eierbrøk og ikke etter nytteverdi. Selv

om § 29 i Lov om eierskifter åpner for fordeling etter nytteverdi, har vi oppfattet

at rettspraksis viser at denne muligheten er sterkt begrenset, og vi mener dette ikke er aktuelt her.

Svar fra advokatene:

Advokattene ii OBOS

medlemmer av Den Norske Advokatforening

Postadresse: c/o OBOS BBL Besøksadresse: Hammersborg Torg 1 Bankgiro: 6032.05.00632

Pb. 6666 St. Olavs plass 0179 Oslo Org.nr.: 937 052 766

0129 Oslo Epost: juridisk@obos.no

Adv. Terje Sjøvold

Adv. Ivar Takle

Adv. Bente Lauritzsen

Adv. Anne E. Prøsch Hage

Adv. Håvard Bakken

Adv. Dagrun Grønvik

Adv. Pål Grønnæss (H)

Adv. Bjørn Tore Flaatten

Adv. Constance S. Haugland

Adv. Stig Andre Kolstad

Adv. Lars Njaa Eriksen

Adv. Leif Tomas Vik

Adv. Jens Thommesen

Adv. Peter L.H. Hiorth

Adv. Ragnhild Løseth

Adv. Tora Vinje

Adv. flm. Live Karbø Onstad

Adv. flm. Kristiane Berg

Adv. flm. Katharina Lindbak

(H) Møterett for Høyesterett

Skullerudhøgda I Boligsameie

v/ styreleder Carina Susann Kjellum

Ansv.adv.:

Tora Vinje

Epost:

Tlf:

Vår ref.:

13321 / 159819

Oslo, den

20. august 2020

 

Vurdering av styrets fullmakter/beslutningsmyndighet og fordeling av felleskostnader i forbindelse med vedlikeholdsarbeider på garasjeanlegg

1. Innledning

Undertegnede er kontaktet for å bistå med en vurdering av styrets fullmakter i forbindelse med vedlikeholdsarbeider på garasjeanlegg. Vurderingen er gjort på bakgrunn av oversendt informasjon om arbeidene fra styret. Basert på opplysningene legges det til grunn at det dreier seg om nødvendig vedlikehold av felles garasjekjellere og at kostnadene er å regne som felleskostnader. Hver seksjon disponerer en garasjeplass.

Hovedspørsmålet er om det ligger innenfor styrets beslutningsmyndighet å bestemme hvordan fellesutgifter til vedlikehold skal finansieres, og mer spesifikt om styret uten årsmøtebehandling kan beslutte innskuddsfinansiering fra den enkelte sameier. Det er også spørsmål om hvordan felleskostnadene til vedlikeholdet av garasjene skal fordeles.

Jeg har gått igjennom vedtektene for å fastslå om disse gir anvisning på avvikende løsninger enn det som følger av loven, uten å kunne konstatere noe avvik av betydning for nevnte problemstillinger.

2. Generelt om styrets oppgaver og beslutningsmyndighet ved vedlikeholdsprosjekter

Det følger av vedtektene punkt 8-3 og 8-4 at styret skal sørge for drift og vedlikehold av eiendommen, og ellers forvaltningen av sameiet, og at de i denne forbindelse kan ta alle beslutninger som ikke loven eller vedtektene legger til årsmøtet. Samme ansvarsfordeling følger også av eierseksjonsloven §§ 57 og 58.

Drift innebærer normalt oppgaver som å kreve inn fellesutgifter, betale regninger og ha kontakt med myndigheter og naboer. Med vedlikehold tenker man i utgangspunktet på tiltak som tjener til å opprettholde eksisterende bygningsmessig standard. Styret har full kompetanse til å beslutte nødvendig vedlikehold iverksatt, og kostnadene er av helt

underordnet betydning. «Nødvendig» betyr ikke at behovet for vedlikehold er akutt, det er tilstrekkelig at det foreligger et saklig begrunnet behov og at det er hensiktsmessig å gjennomføre tiltaket nå.

Hva angår vedlikeholdsarbeider avgrenses styrets kompetanse av eierseksjonsloven § 49 a tilsvarende vedtektenes punkt 9-8 (2) a. Etter disse bestemmelsene kreves årsmøtets godkjenning med mer enn to tredjedeler av stemmene for tiltak som medfører ombygging, påbygging eller endring av bebyggelsen, som går utover vanlig forvaltning og vedlikehold. Det er derfor et skille mellom hva som representerer «vanlig vedlikehold» og hva som går utover dette. Ikke ethvert tilfelle av «ombygging» eller «endring» vil være omfattet av lovens krav til to tredjedels flertall. Ombyggings- eller endringstiltak kan stadig være å anse som en del av «vanlig forvaltning og vedlikehold» og følgelig innenfor styrets kompetanse. Rettspraksis indikerer at ganske omfattende endringer godtas, dersom de er en naturlig konsekvens av vedlikeholdstiltaket og av tiden og utviklingen for øvrig. Det har for eksempel kommet nye og bedre materialer eller tekniske løsninger på markedet som det er mer rasjonelt å benytte enn å opprettholde dagens standard. Gamle løsninger kan ha blitt uhensiktsmessige fordi materialer har gått ut av produksjon, blitt ulovlige (f.eks. asbest) eller rett og slett blitt økonomisk lite rasjonelle. I slike tilfeller vil «endringene» normalt godtas som «vanlig forvaltning og vedlikehold».

Det samme flertallskravet gjelder bomiljøtiltak utover en viss størrelse, jf. vedtektene 9-9 og eierseksjonsloven § 50. Bomiljøtiltak utgjør forhold som kan bedre bokvaliteten, men som ikke hører inn under normal forvaltning eller vedlikehold. Forarbeidende nevner blant annet etablering av lekeplass eller sykkelparkering, innredning av selskapslokale i fellesarealer og liknende tiltak som eksempler på bomiljøtiltak, jf. prp. 39 l (2016-2017). Dersom tiltakene er av et visst kostnadsomfang kreves årsmøtes godkjenning med mer enn to tredjedeler av stemmene, mens mindre bomiljøtiltak kan styret beslutte uten årsmøtebehandling.

I eierseksjonsloven forutsettes det at vedlikeholdstiltak enten kan besluttes av styret (vanlig vedlikehold) eller at den hører under årsmøtet med to tredjedels flertall (ombygginger og endringer utover vanlig vedlikehold). Loven opererer ikke med noe krav om årsmøte med alminnelig flertall for slike tiltak, men årsmøtet kan overstyre, omgjøre eller instruere styret med alminnelig flertall dersom spørsmål om vanlig vedlikehold fremlegges til årsmøtebehandling.

3. Beslutninger om kapitalinnhenting og innkreving av felleskostnader

Spørsmålet om valg av finansieringsform for vedlikeholdsarbeider er ikke særskilt regulert i hverken vedtektene eller eierseksjonsloven. Det som følger av vedtektene og loven er at utgifter til normalt vedlikehold av fellesarealer er felleskostnader og at seksjonseiere er ansvarlige for sin andel av felleskostnadene. Så lenge vedtaket gjelder normalt vedlikehold og er gyldig, så gjelder dermed de vanlige regler for hvem som kan fastsette og inndrive felleskostnader.

Etter vedtektenes punkt 6-2 og eierseksjonsloven § 29 tredje ledd fastsetter årsmøtet eller styret størrelsen på felleskostnader som skal innbetales. Utfra dette må styret ha anledning til å vedta kapitalinnhenting til normalt vedlikehold uten å spørre årsmøtet, og hvis saken legges frem for årsmøtet, er det tilstrekkelig med alminnelig flertall. Dette er også forutsatt i teori og rettspraksis, jf. bl.a. Wyller, Boligrett (2009) s. 521, Stadheim, Håndbok for styremedlemmer i boligselskaper (2009), s. 213 samt LB-1993-01330 og LB-2013-91182.

4. Fordeling av felleskostnader til vedlikehold av fellesgarasjer

Det følger av både vedtektene punkt 6-1 og eierseksjonsloven § 29 første ledd at felleskostnader som den klare hovedregel skal fordeles etter sameierbrøken. Begrunnelsen for hovedregelen er at sameiebrøken gir uttrykk for sameierens økonomiske interesse i eiendommen, og på denne måten fordeles kostnadene i forhold til sameiernes andel av de samlede verdier som eiendommen representerer, jf. Ot. prp. nr. 33 (1995-1996) s. 61.

Ved «særlige grunner» kan man likevel kreve fordeling etter nytte eller forbruk. Fordeling etter forbruk forutsetter at man har mulighet til å måle forbruket på hver enkelt, slik som ved elektrisitet, vann o.l. Etter rettspraksis og forarbeider er nyttefordeling først og fremst aktuelt ved nye tiltak som kun kommer noen få til gode, og terskelen for en slik fordeling ligger svært høyt, jf. HR-2013-2409-A («Heisdommen»). I heisdommen kom Høyesterett til at alle sameiere ble pålagt å betale utfra sameierbrøken for reparasjon og vedlikehold av heiser som kun enkelte oppganger hadde nytte av. Fra lagmannsretten har man flere eksempler på at sameiere uten balkong eller terrasse har blitt pålagt å dekke utvendig vedlikehold av balkonger og takterrasser fordelt etter sameierbrøk, jf. bl.a. LB-1997-2529 og LB-2011-149396.

I kravet til særlig grunner ligger med andre ord at ikke enhver utgift som sameierne har ulik nytte eller ulikt forbruk av, kan kreves fordelt på annen måte, det må dreie seg om en betydelig utgift etter forholdene i sameiet som gjør det klart rimelig å fravike utgangspunktet om deling etter sameiebrøk, og da først og fremst ved igangsetting av nye tiltak.

Etter vår vurdering er det klart ikke grunnlag for å fravike hovedregelen om fordeling etter sameierbrøken når det kommer til betongarbeidene i garasjeanlegget. Det dreier seg om nødvendig vedlikehold av eksiterende del av bygningskroppen, som også tjener som boligenes kjeller, og alle sameierne har parkeringsplass i anlegget. Det fremstår dermed ikke som noen klart urimelig fordeling av vedlikeholdskostnadene at seksjonseiere med større leilighet (og større brøk) betaler forholdsmessig mer enn de med mindre leilighet (mindre brøk), selv om alle parkeringsplassene er like store. Det er derfor ikke grunnlag for å fravike hovedregelen.

Vennlig hilsen

Advokatene i OBOS

Tora Vinje

advokat